Reformando los inmuebles (de la banca)

La reforma que el gobierno ha impulsado recientemente con el RD-ley 2/2012, trata de solucionar, según anuncia, los problemas de liquidez, financiación y exposición al sector inmobiliario que tienen en estos momentos las entidades bancarias. No es el primer intento que, hasta la fecha sin mucho éxito, han llevado a cabo las autoridades.

Todo comenzó con la creación del Fondo de Adquisición de Activos Financieros (FAAF) por el RD-ley 6/2008, que intentaba solucionar sólo los problemas de liquidez, pues no se admitía todavía que hubiera otros, mediante subastas de fondos tomados previamente por el Estado, en favor de las entidades. Posteriormente, llegó la creación del FROB (RD-ley 9/2009), cuya finalidad no era solo dotarlas de liquidez, sino que trataba de mejorar la solvencia de las mismas, mediante la  inyección de recursos que tuvieran la consideración de capital regulatorio, recursos también previamente tomados por el Estado. Hasta aquí los cambios se sustentaban en un incremento del endeudamiento  público para después prestar apoyos financieros a las entidades. A continuación, parece que las autoridades decidieron cambiar de estrategía y basar las soluciones del sector en cambios regulatorios y contables. Así vino el RD-ley 2/2011, que incrementaba las exigencias  mínimas y la calidad de los recursos propios que las entidades debían mantener para evitar problemas de solvencia, lo que les obligaba a acudir a los mercados para buscarse la financiación que, hasta ahora, les había provisto de manera indirecta el Estado.

Por último, la Circular del Banco de España 3/2010, modificó el tratamiento contable de los activos adjudicados y de los créditos y préstamos dudosos, y limitó el deterioro máximo reconocido de los primeros a un 30%. No fue una norma inocua, sino que incidió negativamente en el mercado en tanto en cuanto, para los inmuebles mantenidos por las entidades con una pérdida real de más del 30%, no era interesante su venta desde un punto de vista contable, puesto que la misma siempre aflora dicha pérdida. Esta norma no obligaba, además, a tasar los inmuebles, si bien era cierto que las tasaciones, ante la ausencia de transacciones, tampoco parecían una buena medida del valor de los activos, lo que animaba de nuevo a que no hubiera transacciones. Esta Circular, en tanto permitió que los activos bancarios no estuvieran bien valorados, impidió que las entidades pudieran acceder a los mercados para obtener las nuevas exigencias de recursos propios del RD-ley 2/2011, ya que no era fácil para los inversores conocer la situación real de solvencia de los solicitantes de fondos.

En esto estábamos cuando llega el RD–ley 2/2012 que, al margen de otras materias, tampoco obliga a retasar los inmuebles adjudicados, pero sí endurece los deterioros a contabilizar en estos activos y en los créditos con garantía de los mismos. Así las cosas, parece que las entidades se verán obligadas finalmente a sacar de sus balances dichos activos adjudicados, porque su venta les originará menores pérdidas que aquellas que se derivan del reconocimiento de los deterioros de los mismos si estos permanecen en balance. La medida tiene algo nuevo y positivo: ni descansa en la financiación pública ni en meros arreglos contables (mayores exigencias de recursos propios mientras no se reconocen las pérdidas reales) sin conexión con la situación del mercado, y más en concreto del inmobiliario.

El éxito dependerá mucho del acierto en los deterioros que se exigen ahora; es decir, de si el deterioro contable exigido es igual o mayor al real del activo, pues en caso contrario es posible que algunos prefieren seguir haciéndose trampas en el solitario de la contabilidad. En cualquier caso, los deterioros exigidos para su contabilización antes de que acabe el año son severos y no parece que los reales de los activos sean mayores, por lo que las entidades tendrán incentivos para la venta. Dichas ventas no generarán tanta liquidez como podría pensarse, pues muchas se harán con crédito de los vendedores, pero, sin duda, dinamizarán el mercado inmobiliario y favorecerán la financiación exterior de las entidades una vez que sus balances reflejen la realidad de sus activos.